Studie - German Debt Report 2023

In diesem Jahr präsentiert das Team er IREBS bereits zum elften Mal die Ergebnisse des German Debt Projects, der jährlich aktualisierten Analyse des deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes. Die Studie wurde von den beiden IREBS-Forschern Simon Wiersma und Prof. Dr. Tobias Just erarbeitet. Die Grundlage der Analyse stellten umfangreiche Datenauswertungen und über 23 Interviews mit finanzierenden Banken dar. Die vorgestellten Daten und Analysen fassen also zum einen die Portfolioinformationen der teilnehmenden Banken und deren Einschätzungen zusammen.

„Auf stürmischen Gewässern unterwegs“

• Alle Banken berichten, dass das Gesamtfinanzierungsvolumen seit dem zweiten Quartal 2022 deutlich zurückgegangen ist und dass sich diese Entwicklung bis jetzt fortgesetzt hat. Es wird erwartet, dass die Talsohle im Laufe des Jahres 2024 mit einer anschließend (bestenfalls) moderaten Belebung erreicht wird.

  • Die Stabilität und die Verlässlichkeit der zeitnah erzielbaren Cashflows, die aus Objekten realisiert werden können, sind aktuell von entscheidender Bedeutung für Finanzierungsentscheidungen; daher werden insbesondere Projektentwicklungen sorgfältiger beäugt als in der Vergangenheit.

  • Büroimmobilien leiden rezessionsbedingt unter der geringeren Gesamtnachfrage und dem Wandel der Arbeitsstruktur (Homeoffice). Entsprechend werden Core-Immobilien bevorzugt, wie bereits in früheren rezessiven Phasen.

  • Mezzanine-Kreditgeber könnten als natürliches Ventil für die geringere Kreditvergabe der Banken dienen. Allerdings ist auch auf dem Markt für Mezzanine-Finanzierungen kurz- bis mittelfristig mit Marktbereinigungen zu rechnen.

  • Die Anforderungen der unterschiedlichen Regulierungsbehörden werden aktuell von den Banken als sehr belastend wahrgenommen. Die damit verbundenen Transaktionskosten und Unsicherheiten werden als erheblich beschrieben. Einige Maßnahmen werden als krisenverstärkend wahrgenommen.
   
  Eltville, 21. September 2023. Die Studie German Debt Project der International Real Estate Business School (IREBS) wird am Dienstag, den 26.09.2023 um 18:00 Uhr in Frankfurt bei der Helaba, Neue Mainzer Straße 52-58, 60311 Frankfurt, von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS), Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, mit Unterstützung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sowie renommierten Vertretern aus der Immobilienbranche zum elften Mal präsentiert.
  Die Studie bietet detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland.
  Die Immobilienfinanzierungsmärkte haben sich bis zum Jahr 2021 trotz der Coronapandemie gut entwickelt. Diese positive Dynamik endete im Jahr 2022 angesichts steigender Zinssätze, des Krieges in der Ukraine und rasant steigender Baukosten abrupt. Die Immobilienmärkte befinden sich in einem deutlichen Abschwung, für das Jahr 2023 wird mit einem Einbruch des Neugeschäfts im zweistelligen Bereich gerechnet. Rentabilitätskalkulationen sind inflationsbedingt erschwert, auch wenn Materialengpässe im Jahr 2022 ihren Höhepunkt erreicht hatten. Diese Entspannung auf den Märkten für Baumaterialien geht auch darauf zurück, dass einige Projektentwickler sich zurückziehen müssen und dass zahlreiche Aufträge storniert werden.
  Der Wettbewerbsdruck unter den Banken nimmt ab, weil viele Banken sich aus vielen Marktsegmenten zurückhalten. Dies lässt Spielraum für höhere Margen. Auf den begehrten Core-Segmenten bleibt der Wettbewerb allerdings intensiv. Banken agieren vermehrt vorsichtig, senken ihre Beleihungsausläufe gegenwärtig und legen wie in vorangegangen Krisen den Fokus auf Core-Immobilien. Bei der Vergabe von Krediten gilt die Sicherheit der erzielbaren Cashflows als die wichtigste Information.
  Die Situation wird durch ein engmaschiges Regulierungsnetz erschwert, das sich u. a. in höheren Energieeffizienzauflagen für die zu finanzierenden Objekte, höheren Anforderungen an Berichtspflichten sowie höheren Kapitalhinterlegungen zeigt.
  Die positive Botschaft ist, dass die Banken in diese Krise mit einem guten Polster hineingehen. Ihre Ratings sind auf gutem Niveau und die ausfallenden Kredite weiterhin auf vergleichsweise niedrigem Stand. Dies gilt insbesondere für wohnwirtschaftliche Portfolios; bei Gewerbeimmobilien zeigt sich bereits ein Anstieg der Non-Performing Loans, allerdings ausgehend von niedrigem Niveau. Insgesamt rechnen die Banken damit, dass die kommenden zwölf Monate noch überwiegend ein anspruchsvolles Marktumfeld bieten werden und dass es erst im Laufe der zweiten Jahreshälfte 2024 zu einer moderaten Marktbelebung kommen wird.
  Was erwartet Sie? In der Studie werden die Veränderungen im Finanzierungsneugeschäft sowie die Veränderungen im Bestandswachstum analysiert: Welche Anlageklassen standen im Vordergrund? Welche Regionen sind beliebt? Werden weiterhin Objektentwicklungen finanziert oder eher Bestandsobjekte? Wie haben sich die Margen und andere Finanzierungsbedingungen neuerdings entwickelt? Was sind die Erwartungen der Branche für die Zukunft? Für welche Anlageklassen sind ESG-konforme Finanzierungen vorherrschend? Wie hoch sind die Unterschiede im Finanzierungsspread zwischen grünen und nicht-grünen Immobilien?
  Die Ergebnisse werden von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) präsentiert und anschließend mit Branchenvertreterinnen und -vertretern diskutiert. Am Diskussions-Panel nehmen teil: Silvia Beck (bulwiengesa); Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Prof. Dr. Tobias Just FRICS (IREBS) und Jens Tolckmitt (vdp) Die Diskussion wird moderiert von Markus Hesse (IVA ANALYTICS). Im Anschluss an die Diskussion werden Sie die Möglichkeit haben, mit Prof. Dr. Tobias Just (FRICS) und den Diskussionsteilnehmenden zu sprechen.

Diese Analysen waren wie in den letzten Jahren nur möglich, weil die Studie finanziell durch unsere Sponsoren gefördert wurde. Wir bedanken uns herzlich bei (bulwiengesa, CREFC, Greenberg Traurig, IntReal, MSCI, ZIA). Eine inhaltliche Abstimmung der Studienergebnisse mit den Sponsoren erfolgte nicht. Wir bedanken uns auch beim vdp, der uns wie in früheren Jahren unterstützt hat, und natürlich bedanken wir uns bei allen teilnehmenden Bankenvertretern.