1. Tag (Block 1)

Konzeption und Aufbau „guter“ Modelle – Vorgehensweise im Modeling und Vertiefung der dazu notwendigen Technik in MS-Excel™

Zeit: 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr und 11.30 Uhr bis 13.00 Uhr

Die Teilnehmenden frischen ihre Kenntnisse im Umgang mit Excel auf und erhalten einen vertiefenden Überblick über die Möglichkeiten und Grenzen Excel-basierter Ansätze zur Cashflow-Modellierung. Einen wesentlichen Schwerpunkt bilden neben der Flexibilität der Modelle die Effizienz der Umsetzung und die Performance der entwickelten Lösung.

Kurze „Excel-Auffrischung und -Vertiefung“

• Praktische Umsetzung komplexerer Konzepte der Finanzmathematik
• Anwendung von Tabellenformeln zur Berechnung von Mehrfachoperationen
• Zielwertsuche und Optimierung
• Effizientes Arbeiten in Excel durch konsequente Nutzung der verfügbaren Möglichkeiten
  • Effizienzsteigerung durch die Nutzung von Farbschemata
  • Verbesserung des Aufbaus von Auswertungen durch einheitliche Gestaltung
  • Definition und Aufbau von standardisierten Farbtemplates und -schemata
  • Nutzung der angelegten Schemata
  • Vorgehensweise zur einfachen Aktualisierung
  • Erstellung und Nutzung eines „Corporate“-Templates
• Vorgehen beim Aufbau allgemeingültiger und möglichst flexibler Analyseansätze
  • Das EVA-Prinzip in Excel (Eingabe, Verarbeitung, Ausgabe) Trennung von Variablen, Daten, Formeln und Ergebnissen
  • Grundlagen einer guten Benutzerführung
  • Nutzung von Steuerelementen zur Vereinfachung und Kontrolle der Eingaben
• Identifikation der benötigten Funktionalitäten in MS-Excel und Vergleich der Effizienz (Darstellung anhand von praktischen Beispielen)
  • Daten identifizieren und systematisch verfügbar machen
  • MTRANS zum Transponieren von Listen
  • Dynamische Bereiche durch Nutzung der Funktion BEREICH.VERSCHIEBEN
  • Bereichsgröße ermitteln
  • Nutzung von (dynamischen) Namen
• Funktionsweise und Nutzung von Matrizenformeln
  • Grundlegendes Konzept und Aufbau von Matrizenformeln
  • Arbeiten mit Matrizen – Formeln entwickeln, ändern und erweitern
  • Wann ist der Einsatz von Matrizen sinnvoll?
  • Einsatz zur Ermittlung von Vergleichen, Differenzen, Summen, Produkten, MMULT und MTRANS
• Vorgehensweise und Funktionen zur Erstellung von Listen mit eineindeutigen Einträgen ohne Lücken
  • Nutzung von Matrixfunktionen in Excel 2003
  • Nutzung der Aggregatfunktion in 2010
• Besseres Verständnis durch Kommentare – Formeln kommentieren mit Hilfe der Funktion N

Problemstellung/Zielsetzung:

• Welche Grundregeln „guter“ Modellierung sind zu beachten?
• Wie setzt man am besten ein ganzheitliches, integriertes und umfassendes Modell auf?
  • Wie strukturiert man dieses?
  • Welche Strukturierung erfordert welche Modellierungsregeln?
  • Welche Restriktionen sind zu beachten und wie können diese ggf. überwunden werden?
• Welche grundlegenden Techniken kommen zur Strukturierung von Modellen nach Betrachtungsebenen zum Einsatz?
• Wie können die vielfältigen Instrumente und Funktionalitäten von Excel im Rahmen der Cashflow-Modellierung zielführend eingesetzt werden?
• Welche Unterstützung bieten die Funktionen und Formeln von Excel beim Aufbau von möglichst flexiblen Prognose- und Analyseansätzen? Wann und wie können bzw. sollten Matrizenformeln zum Einsatz kommen?
• Wie können Eingabefehler von Anwendern vermieden und Analysen der Ergebnisse vereinfacht werden?

1. Tag (Block 2)

Cashflow-Modellierung für Immobilien. Konzeption und Aufbau von leistungsfähigen Modellen zur Modellierung von Mietverträgen

Zeit: 14:00 bis 15:30 Uhr und 16:00 bis 17:30 Uhr

• Konzeption und Struktur von Prognosemodellen
• Praktischer Aufbau eines Modells zur Berechnung eines Staffelmietvertrages
• Praktischer Aufbau eines Modells zur Berechnung eines Indexvertrages
  • Ausgestaltung als Punkt- oder Prozentvariante
  • Bestimmung der Anpassungstermine auf Basis der zuvor prognostizierten Indexentwicklung
  • Ermittlung der Weitergabe an den Mieter
  • Berücksichtigung von Vorankündigungszeiten

Problemstellung/Zielsetzung:

Anhand von praktischen Beispielen erarbeiten sich die Teilnehmer zunächst die für die Modellierung eines Mietvertrags in MS-Excel notwendigen Konzepte und Funktionalitäten. Diese werden dann unmittelbar in entsprechende Modelle umgesetzt und anhand der bereits zuvor verwandten Beispiele hinsichtlich ihrer korrekten Funktion und praktischen Anwendbarkeit untersucht.

Weiterentwicklung der Modelle zur Abbildung der Konditionen von Mietverträgen

• Systematische Berücksichtigung von Optionen
  • die Prognose der Entwicklung der Marktmiete als Ausgangspunkt
  • Umsetzung der Marktmietprognose als Indexreihe
  • Möglichkeiten zur Modellierung von Marktzyklen
  • Umsetzung von Regeln zur Berücksichtigung von Optionen
• Vorgehensweise zur Berücksichtigung von Anschlussvermietungen
  • Abbildung von Leerstandszeiten und -kosten
  • Systematische Berücksichtigung von Vermietungskosten
• Vorgehensweisen und Instrumente zur Modellierung und Abbildung von Mietverträgen
• Integration in die zuvor bereits entwickelten Modelle zur Abbildung der unterschiedlichen Vertragstypen
  • Staffelmietverträge
  • Indexverträge
  • ggf. Umsatzmietverträge
  • ggf. kombinierte Verträge
• Abbildung der Regeln zur Mietanpassung
• Bedeutung der und Vorgehensweise zur Berücksichtigung von Optionen
• Abbildung von variablen Kappungsgrenzen (z.B. 20%-Regel bei Wohnungen)
• Anschlussvermietungen
• Realisierung von „Was-wäre-wenn“-Analysen im Bereich Mietprognosen
• Arbeiten mit Szenarien – Aufbau und Umsetzung der benötigten Strukturen

Problemstellung/Zielsetzung

• Wie können Mietverträge und Vertragskonditionen so beschrieben werden, dass sie in Excel modelliert und abgebildet werden können?
• Welche Vertragskonditionen werden zur Abbildung der wirtschaftlichen Konsequenzen benötigt?
• Welche Unterstützung bieten die Funktionen und Formeln von Excel beim Aufbau von möglichst flexiblen Analyseansätzen?
• Welche Bedeutung haben Risiken im Rahmen der Mietprognoserechnungen und wie können sie systematisch abgebildet und analysiert werden?
• Welche Funktionalitäten stellt Excel in diesem Zusammenhang zur Verfügung und wie können sie zielorientiert eingesetzt werden?

Anhand von praktischen Beispielen erarbeiten sich die Teilnehmer einen Überblick über die im Rahmen der Cashflow-Modellierung für Mietverträge eingesetzten Methoden und Instrumente. Auf dieser Basis aufsetzend werden anschließend Konzepte und Methoden zur Analyse und Bewertung von Mietkonditionsvergleichen entwickelt bzw. dargestellt. Das damit entwickelte Grundmodell eines Mietvertrags wird dann sukzessive um die systematische Analyse der in der Praxis problematischen Fragestellungen erweitert. In einem weiteren Schritt werden ergänzende Fragestellungen aus der Sicht des Vermieters (wie z.B. vertragsinduzierte und/oder mieterwechselinduzierte Kosten) behandelt.

2. Tag (Block 2 & 3)

Modellierung von Mietverträgen

Zeit: 9.00 bis 10.30 Uhr – Fortsetzung von Block 2 vom Vortag

Ergänzung:

Grundlagen und Aufbau von Prognosemodellen – Trendanalyse und -extrapolation

• Regressionsanalysen als Grundlage für die Prognose der Entwicklung von Indexreihen
• Darstellung der Vorgehensweise und Instrumente zur Durchführung von Regressionsanalysen
  • Lineare Regression und Trendfunktion
  • Exponentialregression
  • Polynomregression
• Darstellung der Vorgehensweise zur Prognose der zukünftigen Entwicklung der Indizes
• Datenquellen und -beschaffung
• Datenhandling und -weiterverarbeitung

Problemstellung/Zielsetzung

• Wie können die Instrumente und Funktionalitäten von Excel im Rahmen der Regressionsanalyse möglichst zielführend eingesetzt werden?
• Welche zusätzlichen Instrumente werden benötigt?

Gemeinsam mit den Teilnehmern wird ein Modell zur Analyse und Prognose von Datenreihen – z.B. VPI – entwickelt und in MS-Excel praktisch umgesetzt. Dazu werden zunächst die notwendigen Instrumente zur Modellierung gleichförmiger und/oder zyklischer Entwicklungen (wie z.B. Markttrends) behandelt und anschließend ein flexibles und möglichst einfach zu bedienendes Modell umgesetzt.

Block 3
Erweiterung der Modellfunktionalität durch systematische Nutzung von benutzerdefinierten Funktionen und VBA

Zeit: 11.00 bis 12.30 Uhr

• Analyse und Optimierung der Modelleffizienz
  • Grundsätzliche Regeln für den Aufbau von performanten Modellen
  • Performancebremsen erkennen, vermeiden und aufheben
  • Nutzung performanter Formeln
  • Identifikation von konzeptionellen und/oder strukturellen Problemen mittels Performanceanalysen -> Messung der Performance per Makrolösungen
• Basiswissen und Nutzung von Makros/VBA
  • Genereller Aufbau und Nutzung
  • Grundsätzliches zum Aufbau und zur Nutzung von VBA
  • Praktische Beispiele für nützliche Makros

2. Tag (Block 4)

Praktische Umsetzung der Seminarinhalte

Zeit: 13:30 bis 15:00 Uhr und 15:30 bis 17:00 Uhr

Im letzten Block werden die zuvor behandelten Seminarinhalte gemeinsam in ein umfassendes, flexibles und gleichzeitig möglichst einfach zu bedienendes Modell umgesetzt. Hierzu wird entweder eine von den Teilnehmern formulierte oder alternativ die folgende Frage- und Aufgabenstellung als Grundlage verwandt.

Mögliche Aufgabenstellung Fallstudie

Für die Prüfung eines Standortwechsels in einer deutschen Großstadt soll ein einfaches, flexibles und wieder verwendbares Kalkulationsmodell aus Mietersicht entwickelt werden. Nach einer ersten Marktuntersuchung sowie der Erstellung und Bewertung einer Longlist sind drei Objekte in der näheren Auswahl verblieben. Diese sollen nun insbesondere anhand der Wirtschaftlichkeit der jeweiligen Alternative miteinander verglichen werden. Hierzu ist die entsprechende Entscheidungsvorlage mit Empfehlung und kurzer Begründung zu erstellen. Die Ergebnisse sowie die Herleitung der Ergebnisse sind nachvollziehbar zu dokumentieren.

Für die Entwicklung der Empfehlung ist neben der Mietersicht parallel die Eigentümersicht abzubilden, um ein ggf. vorhandenes Verhandlungspotential aufzuzeigen und die im Modell für die Mietersicht verwandten Kalkulationsansätze kritisch zu analysieren. Um eine möglichst belastbare Aussage treffen zu können, ist in diesem Zusammenhang zusätzlich der Effekt aus unterschiedlichen Finanzierungen (Leverage) auf Eigentümerseite zu analysieren und im Modell abzubilden.“

Um der Dynamik solcher Betrachtungen explizit Rechnung tragen zu können, werden Ansätze aufgezeigt und (soweit im Rahmen des Seminars möglich) modelltechnisch umgesetzt, um alternative Szenarien (Änderungen der Sanierungskosten, der Finanzierungskonditionen, des Sanierungsumfangs) systematisch abbilden und nachvollziehbar vergleichen zu können.

Zusammenfassung

Am Ende des Seminars werden die Teilnehmer über fundierte Kenntnisse und Fähigkeiten für die praktische Umsetzung von Cashflow-Modellen verfügen und damit in der Lage sein, entsprechende Modelle selbst zu konzipieren und aufzubauen und/oder vorhandene Modelle zu analysieren und zu bewerten. Darüber hinaus werden sie vorhandene Tools und Modelle aus diesem Bereich zielorientiert einsetzen sowie die Möglichkeiten und Grenzen der jeweiligen Ansätze erkennen und bei Bedarf erläutern können. Ziel hierbei ist es auch die Fragestellungen, die sich mit einem standardisierten Ansatz nicht oder nur unzureichend bearbeiten lassen, systematisch zu erkennen um Kunden eine möglichst optimale Beratung bieten und ggf. erforderliche Veränderungen an vorhandenen Modellen bei Bedarf auch konzipieren oder sogar selbst vornehmen zu können.