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IREBS Standpunkt 53: Die absoluten Risiken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung steigen – aber noch mehr Risiken liegen woanders

Markus Hessse, IREBS Immobilienakademie

PROF. DR. TOBIAS JUST, UNIVERSITÄT REGENSBURG UND IREBS IMMOBILIENAKADEMIE

Die Wachstumsdynamik beim Neugeschäft in der deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierung hat 2015 noch mal deutlich angezogen – und ebbte auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres nicht ab. Die Wachstumsrate für das Neugeschäft lag im abgelaufenen Jahr mit knapp 20% mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr. In der Vorjahresstudie hatten die Befragten „nur“ rund 9% Wachstum für das Jahr 2015 erwartet. Im H1/2016 stieg das Neugeschäft wiederum um rund 20% – und für das Gesamtjahr erwarten die Institute im Schnitt  nur +6%. Das Wachstum war immer schon gespreizt, wird aber noch heterogener – von Rückgängen aufgrund von Basiseffekten oder zunehmender Zurückhaltung, bis hin zu sehr dynamischer Fortsetzung des Wachstums mit deutlich zweistelligen Wachstumsraten. Um auf einen Wachstumsabfall auf 6% zu kommen, müssten die Steigerungsraten im zweiten Halbjahr nicht nur abflachen, sondern im mittleren einstelligen Bereich negativ ausfallen. Bei einem Abflachen auf stattdessen mittleres positives einstelliges Neugeschäftswachstum stünde zum Jahresende mit 10% bis 12% ein immer noch zweistelliges Wachstum für das Gesamtjahr zu Buche. Die Transaktionsvolumina im gewerblichen Immobilienmarkt waren in Q2 in der Tat rückläufig (gegenüber Q2/2015 und dem Vorquartal Q1/2016) – inwieweit sich dieser Trend verstetigt, ist derzeit schwer absehbar.

Die Bestände sind trotz Druck seitens der Tilgungen weiter gestiegen: Bei fallenden Margen liegt das Augenmerk – als Bestimmungsgröße für den Ertrag – umso mehr auf der Stabilisierung des Bestands. Trotz hoher Fälligkeiten und Sondertilgungen entwickeln sich die Bestände zunehmend besser: von -1,5% im Jahr 2011 auf nunmehr beachtliches Wachstum von +5,9%. Das sorgte im Jahr 2015 bei vielen Instituten für Gewinnwachstum trotz Margendruck. Es geht also derzeit noch deutlich mehr Neugeschäft in den „Topf“ rein, als Abflüsse den „Wasserstand“ belasten.